Hace poco más de un año me indignaba profundamente cuando escuchaba en boca de casi todo el mundo eso de “Los pisos nunca bajarán de precio” y anunciaba que no hacía falta ser un lumbreras, puesto que hasta yo, sin apenas conocimientos sobre economía, veía que esa situación no podía mantenerse durante mucho tiempo.

Aquí estamos, un año y poco después, y ahora podemos leer noticias en casi todos los medios del tipo que me tomo la licencia de citar a continuación:

El precio de la vivienda usada ha caído entre un 10% y un 15% en un año

El precio de la vivienda de segunda mano en España ha bajado de media entre un 10% y un 15% entre marzo de 2007 y el mismo mes de 2008, si bien las rebajas han llegado a ser del 20% en algunas ciudades como Madrid, según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

Estas bajadas en los precios se explican por que la oferta de vivienda usada se ha duplicado respecto a la de hace dos años. En esta situación, se ha producido una “abundancia” de producto que ha dilatado hasta los siete u ocho meses el tiempo de venta de una de estas viviendas.

La APEI, que ha realizado este estudio recabando información de su red de alrededor de 1.000 agencias inmobiliarias asociadas, afirma que “es un buen momento para la compra de viviendas”, a lo que añade que “el ciudadano que necesite adquirir un inmueble puede hacerlo con la garantía de que va a encontrar lo que busca”.

En opinión de la organización, el comprador está ahora en posición de “buscar, elegir y negociar”, ya que pueden llegar a encontrarse viviendas en venta por debajo del precio de tasación.

Además, desde APEI se asegura que la actual coyuntura también presenta oportunidades para los compradores con fines inversores, que “están empezando a encontrar inmuebles a precios muy interesantes, debido a situaciones apuradas de propietarios que no pueden esperar más para vender un inmueble”.

En esta situación, prosigue la organización, “algún inversor se está animando a retomar la compra, no con la idea de vender a corto plazo, sino con el objetivo de alquilar”. “Con las ayudas estatales para el fomento del alquiler, el mercado ha adquirido un matiz interesante”, concluye la asociación.

Fuente: El mundo

Aún así sigo creyendo en que los medios siguen intentando que la situación se estabilice instando a que se compre ahora, que ya han bajado un poco. Personalmente creo que hay que aguantar un poco más porque aún creo que el mercado de los pisos de segunda mano sigue sobrevalorado.

No me gusta pagar más por algo que no lo vale. Siempre intento pagar un precio justo por los bienes que pienso adquirir, ya sea un piso o un portátil y sobretodo no me dejo llevar por el marketing (próxima carrera que pienso estudiar) e intento comprar los productos con las características que realmente necesito.

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Normalmente suelo irritarme cuando escucho el comentario que da título a este post. Lo escucho en boca de personas con la vida resuelta y varios pisos en propiedad y en boca de jóvenes que no tienen acceso a la vivienda.

Con las pocas asignaturas de economía que yo he estudiado, que es lo mínimo que se despacha en una ingeniería técnica, me doy cuenta que, o bien los datos con los que trabajo no son fidedignos, o bien la calculadora me falla, porque me sale que, con la cantidad de pisos que se construyen, más la cantidad de viviendas vacías y el precio del dinero subiendo, los pisos bajarán de precio a corto plazo.

No tengo la nota de este ejercicio porque no me lo han puesto en ningún examen de economía pero con el siguiente artículo que cito a continuación creo que es suficiente:

En España, muchos ciudadanos consideran que el mercado de la vivienda es una excepción al comportamiento de las leyes de la oferta y la demanda. Están de acuerdo en que, en otros bienes y activos (como el petróleo, las acciones y los bonos), el precio sube cuando la demanda supera a la oferta y baja en caso contrario. No obstante, según ellos, este comportamiento simétrico no tiene lugar en el mercado residencial.

Para la sabiduría popular, el precio de la vivienda sube tanto cuando la demanda excede a la oferta, como cuando esta supera a aquella. Pero no considera idénticas a ambas situaciones. En la primera, la subida supera a la tasa de inflación del periodo. En la segunda, dicho incremento se sitúa por debajo de la inflación. Ningún manual de Economía refleja la excepcionalidad de dicho comportamiento, pero casi nadie se opone a esa visión de funcionamiento del mercado residencial español.

DISCREPO de la sabiduría popular. El mercado de la vivienda en España no tiene ninguna característica singular para constituir una excepción de las leyes de oferta y demanda. Debido a ello, el precio de la vivienda baja cuando existe un exceso de oferta y los propietarios y promotores se convencen de que, para tener más posibilidades de venta, deben reducir los precios inicialmente establecidos. Creo que esta situación tendrá lugar en el 2007. En concreto, espero una reducción del precio de aproximadamente un 4%. Y este no será un año excepcional, pues es muy posible que el valor de mercado de las viviendas siga reduciéndose en los próximos.

Mi opinión se sustenta en tres motivos: un elevado estoc de viviendas sin vender; una reducción esperada de la demanda y una gran oferta prevista. El primer aspecto ya lo ve en las calles del país cualquier persona que preste un mínimo de atención a su entorno. Hay una proliferación de propiedades con el cartel “en venta”, inexistente en los periodos inmediatamente precedentes. En obra nueva, escasas promociones se venden en su totalidad sobre plano. Y cada vez es más frecuente observar cómo, en el momento de constitución de la correspondiente comunidad de propietarios, más de un 50% de los pisos de la misma aún son del promotor (especialmente en las provincias de Madrid, Málaga y Alicante). En vivienda usada, principalmente en las ciudades de Barcelona y Madrid, ha crecido espectacularmente el número de pisos que están a la venta desde hace más de un año. Ambas situaciones se observan porque en el 2006, aunque no bajó el precio de la vivienda en España, la absorción de la oferta por parte de la demanda sí que lo hizo de forma sustancial.

En el 2007, la demanda de viviendas sufrirá una significativa reducción. En la realizada por motivo de uso, las principales causas estarán relacionadas con la disminución de la capacidad financiera de las familias y con un menor crecimiento de la ocupación. En el primer caso, el factor clave será la evolución alcista de los tipos de interés. Una previsiblemente moderada desaceleración del PIB en Estados Unidos, unido a la subida del IVA en Alemania (del 16% al 19%) y a la probable confirmación de la recuperación de la demanda interna de su economía, pueden provocar que el euríbor a un año (principal índice hipotecario) alcance el 4,75% este año. El menor vigor del consumo privado (gasto de las familias) y la reducción del número de viviendas iniciadas generarán una inferior creación de empleo. Esta situación retrasará en un número significativo de parejas el cambio de una vivienda de alquiler por otra de propiedad o la emancipación del núcleo familiar original, mediante la adquisición de un piso.

En el caso de la demanda para inversión, el elevado exceso de oferta y la subida prevista de tipos de interés provocarán la reducción de la misma. El primer factor hará prácticamente imposible dar el pase (comprar y vender, obteniendo una elevada plusvalía, sin llegar a escriturar la vivienda). El segundo provocará que muchos inversores patrimonialistas, que destinan el piso adquirido al arrendamiento, ya no puedan pagar la cuota hipotecaria generada por la vivienda comprada con el importe del alquiler recibido. En la actualidad, la demanda por motivo inversión, especialmente la de carácter especulativo, se está trasladando al Este de Europa. Para muchos especuladores, ahora el Eldorado Inmobiliario ya no se encuentra en España, sino en los nuevos países de la UE (Polonia, Hungría, Rumanía).

PREVISIBLEMENTE, en el año 2006 el número de viviendas visadas rozará las 925.000 unidades. Constituirá un récord histórico y más que cuadruplicará el observado en el último año alcista del anterior boom inmobiliario (en 1991 se visaron 210.000 viviendas). Esta elevada oferta responde principalmente a tres causas: las grandes facilidades crediticias otorgadas a los promotores por parte de las entidades financieras (en algunas ocasiones, el importe del crédito cubre el precio del solar y el IVA generado); la creencia de numerosos promotores de que el precio de la vivienda no puede bajar en España; y la entrada en esta actividad de numerosos advenedizos atraídos por los elevados beneficios obtenidos por el sector en años anteriores. Aunque el número de residencias visadas disminuirá en el 2007, las 725.000 nuevas unidades continuarán siendo superiores a la demanda prevista (alrededor de 350.000 viviendas).

Por tanto, si tiene intención de adquirir un piso, tenga paciencia. Mire, compare y, sólo si encuentra una auténtica oportunidad, compre. En caso contrario, espere. Tendrá suficientes oportunidades en los próximos años para encontrar la residencia que desea. En cambio, si ha invertido recientemente en vivienda, no se lo piense dos veces: póngala en venta. Es posible que el próximo año le paguen menos de lo que obtendría en la actualidad.

Este artículo lo firma Gonzalo Bernardos, Director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, que a título particular me vale para corregir mi ejercicio y hacerme pensar que no estoy loco.

Ánimo a todo el mundo que no puede acceder a una vivienda. Aguantar un poco más y no os creais eso de que los pisos en España no caerán nunca. Miedo me da cuando caigan, tendré un piso pero veremos a ver si tengo trabajo con tanta inversión en ladrillo y tan poca en tecnología en este país.

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El precio de la vivienda

16 diciembre 2006

Me he encontrado un artículo publicado a finales de 2004 sobre el precio de la vivienda en España y me gustaría hacer una valoración personal y sacar algunas conclusiones sobre la situación de la vivienda en España a las puertas de 2.007.

“España es el país del mundo con mayor número de viviendas por habitante. La construcción de casas nuevas sigue creciendo y los precios de los pisos también. Y por mucho que se edifique, todo se vende.”

Bajo mi punto de vista, la primera afirmación sigue siendo cierta. La segunda afirmación, es cierta pero la subida de los pisos se está desacelerando, sobre todo en los casos de viviendas de segunda mano sobrevaloradas. Y la última afirmación es la que cada vez tengo más claro que se va a dejar de cumplir. ¿Quién puede comprar una vivienda a día de hoy?

  • personas que quieren obtener una rentabilidad alta especulando con un bien de primera necesidad.
  • jóvenes cegados que quieren esclavizar 30 años de su vida pensando que cuando se jubilen su piso va a tener un valor X veces superior.

Los primeros se creen que van a poder vender sus pisos vacíos ¿a quién? si hay más viviendas de las que se demandan.

Los segundos son los que realmente me dan pena, porque se han auto asignado el rol de esclavos y probablemente cuando se jubilen con 65 años, y quieran vender el pedazo de suelo por el que han trabajado toda su vida para obtener algún beneficio, ya no puedan porque el número de habitantes en España se habrá reducido y no existirá dicha demanda.

“Pero, ¿cuándo van a bajar los precios? Probablemente nunca, en todo caso podrán dejar de subir al ritmo que lo están haciendo.”

Los precios de los pisos de nueva construcción no creo que desciendan bruscamente, al contrario, serán los únicos que aguantarán. Los precios que realmente creo que van a bajar son los de los pisos que estaban altamente sobrevalorados.

Por ejemplo, en triana, en el barrio de león, hay bajos de 70m2 que hay que reformar completamente desde suelos y tuberías hasta cables eléctricos, mal orientados e iluminados, que pretenden venderse por 150.000 euros. Estos pisos están sobrevalorados en gran medida y son los que creo que van a sufrir un gran descenso. Sin embargo, la nueva construcción, buenos materiales, con buenos accesos, y bien situada es la que no va a sufrir un descenso notable ya que en parte el precio se ajusta a lo que estás pagando.

La ventaja que tiene esto es que el que no pueda acceder a un piso nuevo podrá acceder a un precio justo a una vivienda de segunda mano.

“Apenas un 10% de las viviendas conforman el parque de viviendas en alquiler.”

Esto es lo que realmente considero inadmisible porque hay un gran porcentaje de viviendas cerradas que se podrían habitar y la demanda de vivienda se frenaría considerablemente.

Para colmo esta misma mañana me encuentro con una encuesta en el diario El Mundo que se titula ¿Cree usted que el Gobierno debe obligar a los propietarios a alquilar los pisos vacíos? que por el momento tiene el preocupante resultado:

  • SI: 24%
  • NO: 76%

Lo que me lleva a pensar que la gente joven sin acceso a la vivienda como yo o bien no leemos la prensa o bien somos tan desinteresados que no nos merecemos otra cosa que ser esclavos todas nuestras vidas.

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Cuenta de ahorro vivienda

16 diciembre 2006

Hoy me he levantado sin muchas ganas de estudiar y me he puesto a evaluar los pros y los contras de las cuentas de ahorro vivienda.

Estamos a final de año, y si queremos desgravar parte de la cantidad que hacienda nos grava por nuestros beneficios, una de las formas más interesantes si tienes pensado comprarte a medio plazo una vivienda, es una cuenta de ahorro vivienda.

Para el que aún no conozca las condiciones fiscales de este tipo de cuentas le recomiendo la lectura de éste artículo.

Resumiendo, si destinas 9015 euros al año para la compra de una futura vivienda puedes desgravarte 1350 euros cada año durante un máximo de 4 años consecutivos.

Si pasados esos 4 años aún no te has decidido a comprar dicha vivienda supongo que tendrás que devolver a Hacienda las cantidades que te has desgravado pero yo supongo que debe haber algún tipo de penalización más porque has dispuesto durante un tiempo de un dinero que no te correspondía por el cual has podido obtener algún tipo de rentabilidad. Hacienda te ha estado financiando de alguna forma durante ese tiempo.

¿Alguien puede aclararlo?

Gracias de antemano.

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